초보도 헷갈리지 않는 월세 계약서, 3단계로 끝내는 가장 쉬운 방법!
목차
- 월세 계약서 작성, 왜 어려울까?
- 월세 계약서 작성 3단계: 계약 전 필수 확인사항
- 1단계: 임대인과 임차인의 신분 확인
- 2단계: 계약하려는 부동산의 정보 확인
- 3단계: 특약사항 꼼꼼히 체크하기
- 월세 계약서 작성 3단계: 계약서 작성 후 필수 확인사항
- 1단계: 계약금 및 잔금 지급
- 2단계: 전입신고와 확정일자 받기
- 월세 계약서 작성 3단계: 계약 종료 시 확인사항
- 1단계: 보증금 반환 및 퇴거
- 2단계: 원상복구 범위 확인
1. 월세 계약서 작성, 왜 어려울까?
새로운 보금자리를 찾는 설렘도 잠시, 막상 월세 계약서를 작성하려고 하면 막막함을 느끼는 분들이 많습니다. 법률 용어는 어렵고, 혹시라도 놓치는 부분이 있어 불이익을 당할까 걱정되기 때문이죠. 실제로 계약서 하나 때문에 분쟁이 생기거나 보증금을 돌려받지 못하는 안타까운 사례도 종종 발생합니다. 하지만 걱정하지 마세요. 월세 계약은 생각보다 훨씬 간단합니다. 이 글에서는 복잡한 법률 지식이 없어도 누구나 쉽게 따라 할 수 있는 ‘월세 계약서 매우 쉬운 방법’을 3단계로 나누어 자세히 설명해 드립니다. 이 방법만 잘 숙지한다면, 안전하고 현명하게 월세 계약을 마무리할 수 있을 것입니다.
2. 월세 계약서 작성 3단계: 계약 전 필수 확인사항
계약서에 서명하기 전, 반드시 확인해야 할 세 가지 핵심 사항이 있습니다. 이 세 가지만 제대로 확인해도 분쟁의 90% 이상을 예방할 수 있습니다.
1단계: 임대인과 임차인의 신분 확인
가장 기본 중의 기본입니다. 계약서에 서명하기 전, 계약 당사자인 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 신분을 정확히 확인해야 합니다. 임대인 본인이 직접 나온 것이 맞는지 신분증을 통해 확인하고, 계약서에 기재된 이름과 주민등록번호가 신분증 정보와 일치하는지 대조해야 합니다. 만약 임대인이 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우, 대리인의 신분증과 함께 임대인의 인감증명서, 인감도장이 날인된 위임장을 반드시 확인해야 합니다. 이때 위임장에 기재된 위임 범위와 계약 내용이 일치하는지 꼼꼼히 확인하는 것도 중요합니다. 임대인과 계약하려는 건물이 공동명의인 경우에는 공동명의자 모두의 동의가 있어야 하므로, 이 또한 서류를 통해 확인해야 합니다.
2단계: 계약하려는 부동산의 정보 확인
계약할 집의 등기부등본은 월세 계약의 안전성을 보장하는 가장 중요한 서류입니다. 등기부등본은 누구나 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있습니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있으며 각각 다른 정보를 담고 있습니다.
- 표제부: 부동산의 주소, 면적, 구조 등 물리적 현황을 보여줍니다. 계약하려는 집의 주소가 등기부등본과 일치하는지 반드시 확인하세요.
- 갑구: 소유권에 관한 사항을 기록합니다. 현재 소유주가 누구인지, 가압류, 가처분, 압류 등 소유권에 제한을 가하는 권리 관계가 있는지 확인할 수 있습니다. 계약서에 기재된 임대인과 등기부등본상 소유주가 동일인인지 확인해야 합니다. 만약 근저당이나 압류 등이 설정되어 있다면, 추후 보증금 반환에 문제가 생길 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.
- 을구: 소유권 이외의 권리(저당권, 전세권 등)에 관한 사항을 기록합니다. 을구에 설정된 근저당 금액이 너무 높다면, 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 보통 주택 시세 대비 근저당 + 내 보증금 합계액이 시세의 60~70%를 넘지 않는 것이 안전하다고 판단합니다.
등기부등본은 계약 당일에도 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다. 계약서 작성 후 잔금을 치르기 전까지 새로운 권리 관계가 설정될 수 있기 때문입니다. 또한, 주택의 건축물대장을 발급받아 주택의 용도가 주거용인지, 불법 건축물 여부는 없는지 확인하는 것도 중요합니다. 특히 다가구 주택의 경우 선순위 임차인이 있는지 확정일자 부여 현황을 통해 확인하여 보증금을 보호할 수 있는 순위를 파악하는 것이 좋습니다.
3단계: 특약사항 꼼꼼히 체크하기
월세 계약서에 기본으로 포함된 내용 외에 임대인과 임차인이 합의한 내용을 기록하는 것이 특약사항입니다. 특약은 법적으로 유효한 효력을 가지므로 신중하게 작성해야 합니다. 특약사항에 주로 포함되는 내용은 다음과 같습니다.
- 수리 및 보수 책임: 계약 기간 중 발생하는 시설물 고장에 대한 책임 소재를 명확히 해야 합니다. 보통 ‘전구 교체 등 소모품은 임차인이, 보일러 등 주요 시설물 고장은 임대인이 부담한다’는 식으로 합의합니다.
- 원상복구 범위: 퇴거 시 원상복구의 범위를 구체적으로 명시해야 합니다. ‘벽에 못 박는 것은 허용한다’거나 ‘도배는 임대인이 새로 해준다’ 등 구체적인 내용을 포함하면 좋습니다.
- 반려동물 사육 여부: 반려동물 동반 입주가 가능한지 여부를 명확히 하고, 만약 가능하다면 발생할 수 있는 문제에 대한 책임 소재를 합의해야 합니다.
- 전세자금대출 가능 여부: 전세자금대출을 받을 계획이라면, ‘임대인은 임차인의 전세자금대출에 적극 협조한다’는 문구를 반드시 포함해야 합니다.
3. 월세 계약서 작성 3단계: 계약서 작성 후 필수 확인사항
계약서에 서명했다고 끝이 아닙니다. 중요한 후속 절차들이 남아있습니다.
1단계: 계약금 및 잔금 지급
계약금은 보통 보증금의 10%를 지급합니다. 이때 반드시 임대인 본인의 계좌로 송금해야 합니다. 대리인 계좌로 송금하는 경우 나중에 분쟁이 발생할 소지가 있습니다. 잔금은 입주일에 맞춰 지급하며, 잔금 지급 시 다시 한번 등기부등본을 확인하여 권리 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다. 모든 대금은 계좌 이체를 통해 송금하고, 송금 내역을 증거로 남기는 것이 좋습니다.
2단계: 전입신고와 확정일자 받기
전입신고는 세입자의 주거지를 법적으로 인정받는 행위로, 대항력을 얻게 됩니다. 대항력은 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어갔을 때도 세입자가 자신의 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 전입신고는 동 주민센터나 정부24에서 할 수 있습니다.
확정일자는 임대차 계약서에 공증기관(주민센터, 등기소, 공증사무소 등)이 확정된 일자를 부여하는 것으로, 우선변제권을 얻게 됩니다. 우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전입신고와 확정일자는 반드시 함께 받아야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 확정일자는 주민센터에서 전입신고와 동시에 받을 수 있으며, 온라인으로도 신청이 가능합니다.
4. 월세 계약서 작성 3단계: 계약 종료 시 확인사항
계약 기간이 끝난 후에도 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 절차들이 있습니다.
1단계: 보증금 반환 및 퇴거
계약 만료일 최소 한두 달 전에는 집주인에게 계약 연장 여부를 통보해야 합니다. 만약 계약을 종료하기로 결정했다면, 보증금 반환 절차를 밟아야 합니다. 이사 나가는 날 보증금을 돌려받고, 열쇠를 넘겨주는 것이 가장 이상적인 방법입니다. 만약 보증금 반환이 늦어진다면 임차권등기명령을 신청하여 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다. 임차권등기명령을 신청하면 임대인에게도 압박이 되어 보증금 반환을 촉진하는 효과가 있습니다.
2단계: 원상복구 범위 확인
계약서의 특약사항에 명시된 원상복구 범위를 다시 확인하고, 불필요한 분쟁이 발생하지 않도록 사진이나 영상으로 집의 상태를 기록해두는 것이 좋습니다. 합의된 원상복구 범위를 넘어선 과도한 요구는 거절할 수 있습니다.
월세 계약은 누구나 처음에는 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 이 글에서 제시한 세 가지 단계, 즉 계약 전 확인, 계약 후 절차, 계약 종료 시 확인만 잘 숙지한다면, 현명하고 안전하게 새로운 보금자리를 마련할 수 있을 것입니다. 월세 계약서를 작성할 때는 항상 “급하게 서명하지 않고, 꼼꼼하게 확인하자”는 마음가짐을 갖는 것이 중요합니다.